ベトナムに投資する外資系企業の多くが、土地法の施行に伴い、不動産関連で問題を抱えている。ASL LawのマネージングディレクターであるPham Duy Khuong氏は、ベトナムの魅力を維持するために、こうした問題の一刻も早い解決が必要な理由を解説する。
2013年土地法（LoL）が施行されてからの10年間、外国人投資家がより公平に不動産を活用できる環境が整い、障壁が取り除かれてきた。その甲斐もあって、ベトナムは、国内各地の工業団地（IP）や経済区（EZ）の開発・計画を通じて、徐々に理想的な海外投資先となりつつある。その結果、国家予算収入や国の発展に大きく貢献するとともに、無数の雇用機会も創出している。
LoLを通じて、海外から多くの企業がベトナム、特にIPやEZに投資する中で、不動産関連の問題に直面している。外資系の金融機関が活躍できるような公平な環境を整え、資金調達先として魅力的な国とするために、ベトナムはなんらかの対策をたて、国際協定を制度化する必要がある。
茨の道
第一の課題は、現行規制の上場企業のみという特性とは相反するLoLの外資系企業（FIE）の定義だろう。外国人投資家が投資関連法に従って株式を購入、合併、買戻しするFIEには、合弁事業、ベトナム企業も含まれている。この規制は時代遅れとなり、現行の規制、特に2020年の投資法（LoI）と整合性が取れなくなってきている。
結果として、外国人投資家との協同組合のような経済組織がある場合、土地法ですべてをカバーすることはできない。「外資系経済団体」の定義に関しては、LoI 2020はより包括的で理に適った定義を打ち出している。
そのため、LoLのケースには該当しないが、LoIの条件にあてはまる不動産プロジェクトに海外投資家が出資する場合、適用するかどうか紛らわしく、混乱をきたすことになる。
第二の課題は、投資家にとってもう一つの大きな問題となる、土地使用権の売却についてである。近年、生じている問題の中には、次のようなケースが挙げられる。市場価格とかけ離れた土地使用権の販売開始価格の決定が含まれること、土地使用権の競売において一部の組織や個人による投機や利益供与が続いていること、競売で高額入札後、手付金を置くケースがあること、落札しても支払い義務を果たさない等である。
このため、市場にネガティブな影響が及んでおり、プロジェクト遂行能力のある投資家にとって、せっかくのチャンスを逃すという事態が生じてしまった。
第三の課題は、現在国が定める地価は相対的に低く、市場価格と合わないため、補償価格が低すぎることだ。国家が土地の割り当てや貸し出しにおいて、地価に関する法律はもはや現実に適合していないのである。
結果として、土地の割り当てを受けた多くの投資家が、用地取得の際に様々な問題に直面することになった。プロジェクトの実施が遅れ、貴重な土地資源を無駄にし、多額の資本を投入した外資系企業の資金調達、生産性、事業運営からの波及効果が弱まってしまうことになった。プロジェクトの終了が4つ目の課題である。投資登録機関がプロジェクトの運営を終了または一部終了する場合、LoI第48条第2項が適用される。但し、本条第5項には次のように記載されている。
投資プロジェクトの終了に伴う土地および土地上の財産を使用する権利の清算は、土地および土地上の財産に関する法律に従わなければならない。
LoLに基づく土地使用権については、プロジェクトが終了または一部終了した場合、投資家の間で価格の調整や合意ができず、土地に投資した資産価値を判断することが困難になるという事態が発生している。このため、プロジェクトが大幅に長期化し、貴重な土地資源が浪費され、土地利用の必要性が生じても他の投資家が取得する機会を失うことになってしまうのだ。
改正法施行による影響
まず、LoL案では、第6条第6項で、次のような文章が盛り込まれている。「外国投資資本を有する経済組織は、LoIに沿って外国投資家向けに定義されたプロセスの対象となる」したがって、第6条第6項の外資系経済組織のリストには、「外国人が100％出資する企業、合弁企業、外国人投資家が株式の購入、結合、買戻しを行うベトナム企業」が具体的に記載されなくなった。
草案に厳密な記載をしないことで、外資系経済組織の定義が拡大され、LoLと重複して適用されることがなくなった。
第二に、より多くの外資系経済団体に土地利用権を与えることである。改正LoL案では、土地利用権に関連する内容の多くが見直され、修正された。また、経済組織が土地を年額で借りる権限を有する場合、借地契約において借地権を譲渡する権限も有することを明確にしている。その結果、国内と外資の経済グループは、同じ権利が認められることになった。
第三に、「土地使用料および地代を決定する基準および期間」が草案の126条で詳細に規定されており、その他の海外投資家が土地使用料を決定するための極めて重要な根拠が示されていることである。土地の配分に際しては土地使用料を徴収し、年払い・一括払いの借地権の配分に際しては地代を決定している。
土地使用税および地代を決定する根拠となる地価は、以下に記録する必要がある。
- 土地の配分、借地、土地使用目的の変更の許可
- 土地使用権の競売における落札結果の認定
- 土地使用条件の延長
- 土地使用形態の変更
- 土地配分の調整および借地決定のための土地使用事業の入札結果
さらに、土地使用税と地代の根拠となる地価の決定は、土地の配分または土地賃貸、土地使
用目的の変更の許可、土地使用権の承認、土地使用権の承認の決定時までにまとめられなければならない。土地使用、土地使用形態の変更、土地配分または土地賃貸の決定の調整期間は、6ヶ月を超えてはならない。
また、IP、クラスター、輸出加工区（EPZ）については、LoL案第168条に新たな内容が追加されている。
第一に、社会経済条件の厳しい地域におけるクラスターのインフラ建設・事業に関する投資プロジェクトの場合、この条項で規定された土地を借りる権利が与えられた対象者に加え、国は、IP、クラスター、EPZのインフラ建設・事業へ投資する公的な非事業部門へも土地を割当て、または貸与する。
次に、IP、クラスター、EPZのインフラの建設・事業への資金提供のために、国より年払いで土地を賃借している投資家は、リース形態に変更することができる。事業用地の全面積またはその一部について、全リース期間分を一括して支払う土地ということになる。
また、プロジェクトの期間がIP、クラスター、EPZの残りの土地使用期間より長い場合、経済組織はIPのインフラ建設と事業に資金を提供しなければならない。EPZやクラスターについては、管轄の国家機関に許可を求め、それに応じて土地使用期間を調整しなければならないが、土地使用期間の合計は70年を超えてはならず、延長した土地面積に対して土地使用税または地代を支払わなければならない。
さらに、土地の配分や賃貸は、土地使用権の競売や、土地を必要とするプロジェクトの入札が主な方法となっている。土地使用権の競売による土地の譲渡・賃貸、競売を伴わない土地利用事業の入札、またはその両方について、明確な基準を維持しながら収入を得ることを目的としている。IPやEZに資金を投入する際の外国人投資家の透明性を高める等重要な取り組みについては、国家予算や社会資源を結集して遂行する必要がある。